Yapı Ruhsatı Alınması Zorunludur
Herhangi bir taşınmazda yapı inşa edebilmek için 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca kabul edilen imar planlarında öngörülen kullanım kararları ve yapılaşma şartları çerçevesinde hazırlanan projelere uygun olarak yapı inşa etmek amacıyla yetkili idarelerden yapı ruhsatı (yapı izni) alınması gerekmektedir. Kural olarak yapı ruhsatı alınması zorunlu olsa da istisnai olarak İmar Kanununun 26. maddesinde öngörülen kamu kurumlarına ait yapılar ile 27. maddesinde öngörülen köy yerlerinde inşa edilecek yapılarda ruhsat düzenlenme zorunluluğu aranmamaktadır.
Yapı ruhsatları imar planı bulunan alanlarda nazım imar planında belirlenen kullanım kararı ve uygulama imar planında belirlenen yapılaşma şartları ile İmar Yönetmeliklerine uygun olarak düzenlenir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca parselasyon yapılmadan taşınmazlara ruhsat düzenlenemez. Plansız alanlarda ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca ruhsat düzenlenerek yapı inşa edilmesi gerekir.
Ruhsat alınmadan yapı inşa edilmesi halinde yetkili idareler tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu uyarına tespit yapılarak yapı durdurulur ve yapı ruhsatı alınarak imara aykırılıkların giderilmesi için yapı sahibine süre verilir. Verilen süre içerisinde ruhsat alınmaması halinde yapının yıkımına karar verilir. Benzer şekilde ruhsat alınmasına rağmen ruhsata ve ruhsat eki mimari projeye aykırı yapı inşa edildiğinin tespit edilmesi halinde aykırılıkların giderilmesine karar verilir.
İmar Kanununun 20. maddesinde “Yapıların: a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde, b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile, İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabileceği” ifade edilmiştir.
Yapının inşaatına başlanmadan ruhsat alınması zorunlu olduğu gibi ruhsat alındıktan sonra mimari projeden farklı şekilde yapı inşa edilmesi düşünülüyorsa mimari proje değişikliği yapılarak tadilat ruhsatı alınması gerekmektedir. Benzer şekilde yapı inşa edildikten sonra yapıda tadilat yapılması düşünülüyorsa yapılacak tadilatın esaslı tadilat niteliğinde olması halinde yine tadilat ruhsatı alınması zorunludur.
Bu şekilde bir durumda tadilatın esaslı tadilat mı basit tadilat mı olduğu ruhsat gerekliliğinin değerlendirilmesi açısından önemlidir. İmar Kanununun 21. maddesinde bazı tadilatların ruhsat gerektirmediği ifade edilmiştir. Buna göre;
“Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (….) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.”
Basit tadilat konusu Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde de düzenlenmiştir. Yönetmeliğin 59. maddesine göre;
“(1) Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.
(2) Taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla; binalarda enerji kimlik belgesi sınıfı en az “C” olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları ile binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri ruhsata tabi değildir. Bunlara ait uygulama projelerinin hazırlanması ve fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütname ile birlikte ilgili idareye sunulması, binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı kalınması ve idaresinden izin alınması zorunludur.”
Yapı ruhsatı almak için gerekli belgelerle birlikte ilgili idareye (belediye, il özel idaresi, OSB, bakanlık, koruma kurulu …vb) bir dilekçe ile başvurulur. İlgili idarece 30 gün içerisinde ruhsat düzenlenerek verilir. İncelemeler sırasında herhangi bir eksiklik bulunması halinde 15 gün süre verilerek eksikliklerin tamamlanması istenir. Bu konu İmar Kanununun 22. maddesinde düzenlenmiştir;
“Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valiliğe yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir. Belediyeler veya valiliklerce ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir”
Yapı Ruhsatında Süre
3194 sayılı İmar Kanununun 29. maddesine göre yapı ruhsatı düzenlendikten sonra iki yıl içerisinde inşaata başlanılmalıdır. Bu süre içerisinde başlanılmadığı takdirde yeniden ruhsat alınması gerekir. Ayrıca iki yıl içerisinde inşaata başlanmış olsa da beş yıl içerisinde bitirilmemiş olması halinde aynı şekilde ruhsat hükümsüz hale gelir yeniden ruhsat alınması gerekir. Ruhsat iptali durumlarında yapılan inşai faaliyetler kazanılmış haklar konusunda dikkate alınır.
Ruhsat süresinin dolması halinde ruhsat yenilenmesi talebiyle başvuruda bulunulur. Mevzuatda herhangi bir aykırılık bulunmaması halinde ruhsat 5 yıl uzatılarak yenilenebilir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesinde de bu husus açıklanmıştır. Buna göre maddede;
“(2) Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir.
(3) Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsat, ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenilenir. Süreye ilişkin ruhsat yenileme en çok iki kere yapılır.
(4) Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapı yerinde seviye tespitini yapar.
(5) Ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur.
(6) İlk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile beş yıllık süre yeniden başlar. Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave edilir.” kurallarına yer verilmiştir.