0232 347 39 49
info@ortapinar.com

HUKUKİ EL ATMA (TAŞINMAZLARIN KAMULAŞTIRILMAMASI)

A.Hukuki El Atma Nedir? 

Taşınmazların kullanım kararları ve yapılaşma şartları imar planlarıyla belirlenir. Malikler belediyeler ya da diğer yetkili idarelerce hazırlanan imar planlarına uygun olarak yapı ruhsatı alır ve bu ruhsat uyarınca yapılaşmaya gidebilir. İmar planlarına aykırı bir ruhsat düzenlenmesi ya da imar planına veya yapı ruhsatına aykırı şekilde yapı inşa edilmesi hukuken mümkün değildir. Bu şekilde bir yapılaşmanın tespiti halinde yetkili idarelerce 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi uyarınca tutanak düzenlenerek, yapının yıkımına karar verilir.

3194 sayılı İmar Kanununun 10. maddesinde;  “Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur.” kuralına yer verilmiştir. 

Bu madde yetkili idarelerce kabul edilen imar planlarının uygulanmasını göstermek üzere düzenlenen bir maddedir. Buna göre imar planları kabul edildikten sonra belediyeler (ya da il özel idareleri) imar planlarının uygulanmasını göstermek üzere imar programları hazırlarlar. Kanuna göre bu programlar 3 ay içerisinde ve 5 yıllık öngörü ile hazırlanır. 

Uygulamada idarelerce hazırlanan imar programları imar planının tamamını kapsayacak şekilde hazırlanmamaktadır. Bazen etaplar halinde uygulama yapılmakta, bazen ise kamu idareleri tarafından (bu idareler belediyeler ya da yatırımcı kuruluş olarak görülen milli eğitim, sağlık bakanlığı…vb kurumlar olabilir.) yeterli kamulaştırma ödeneği bulunmadığı gerekçesiyle imar programında öngörülen yatırımlara kendisi için ayrılan taşınmazların dahil edilmesi talep edilmemektedir. 

İmar programına alınmayan taşınmazlar uzun yıllar kamulaştırmayı beklemekte, bu arada maliklerce imar planına aykırı olacağı için herhangi bir yapı ruhsatı alınamamakta, yapılaşmaya gidilememektedir. Ayrıca imar uygulaması yapmaya yetkili belediye ve il özel idarelerinin parselasyon yapmamaları nedeniyle imar planında kamusal alana ayrılan taşınmazlarına karşılık olarak yeni bir taşınmaz tahsisi yapılmayan malikler açısından, mülkiyet haklarının kullanımı belirsiz bir şekilde engellenmektedir.

Bu konuda ortaya çıkan hukuki durum yargı kararlarında ve uygulamada hukuki el atma olarak ifade edilmektedir. Buna göre, kısıtlılık hali de denilen hukuki el atma; taşınmazların imar planlarıyla park, yol, yeşil alan gibi kamusal kullanımlara tahsis edilmesinden dolayı maliklerin gayrimenkullerinde yapı inşa edememesi, taşınmazlarını yapı yapma amacıyla kullanma imkanı bulamamaları anlamına gelmektedir. Mülkiyet hakkının kullanılamadığı, yapı yapma imkanının verilmediği bu durumlarda malikler açısından ciddi anlamda sorun ortaya çıkarmakta, malikleri hak arayışına yönlendirmektedir. 

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) mülkiyet hakkına dair değerlendirmelerinde bu durumu mülkiyet hakkının ihlali olarak kabul etmektedir. Mahkeme kararlarında şehir planlamasına dair uygulamalar mülkiyet hakkına müdahale edilmesi konusundaki istisnalar arasındadır. Bu anlamda devletler, yetkili idareler eliyle şehir planlaması uygulamaları yaparak mülkiyet düzenlemelerine gidebilirler. Mahkeme bu uygulamaların varlığını mülkiyet hakkına aykırı bulmasa da sonuçları uyarınca malikler üzerinde kalan bireysel yük ile düzenlemenin gerektirdiği kamu yararı arasında orantılılık, adil denge ilkesine göre değerlendirme yapmaktadır.

AİHM mülkiyet hakkı konusunda temel içtihatlarını ortaya koyduğu karar olan Sporrong-Lönnroth&İsveç kararında, ülkemizde uygulamada görülen hukuki el atma sorunlarına benzer bir sorun üzerine kararını ve içtihatlarını oluşturmuştur. Uzun yıllar kentsel politika uygulamaları nedeniyle taşınmazını kullanamayan bir malik tarafından açılan bu davada mahkemece ihlal kararı verilmiştir. Bu kararda devlet tarafından yapılan uygulamanın mülkiyet hakkına orantısız bir müdahale niteliğinde olduğu değerlendirmesini yapmıştır.

İmar planlarıyla belirlenen kullanım kararları şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı gereğidir. İmar planları İmar Kanunu ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’ndeki kriterler dikkate alınarak hazırlanmaktadır. Her planlama bölgesinde Yönetmelikte belirlenen asgari büyüklükte kamusal alanlar, teknik altyapı alanları, sosyal donatı alanları ayrılması Yönetmelik gereği zorunludur. Bu anlamda imar planı yapılan alanlarda yeşil alan, eğitim alanı, sağlık tesisi alanı, dini tesis alanı, yollar, kamusal hizmet alanları, sosyal ve teknik altyapı alanları gibi kullanımlar mutlaka belirlenmelidir. Bu kamusal kullanımların varlığı yaşanabilir kentleri olması için olmazsa olmaz kullanımlardır. 

Ancak, hukuki el atma sorunlarında, taşınmazların idari düzenleyici işlem olan imar planları ile yapılaşmaya kapatılması maliklerin mülkiyet haklarının sınırlanmasına da neden olabilmektedir. İdarelerce hiçbir uygulama yapılmayarak uzun yıllar taşınmazlar üzerindeki kısıtlılığın sürdürülmesi Anayasa ve AİHS’nde öngörülen mülkiyet hakkının ihlali olarak kabul edilmektedir. Fiili anlamda taşınmaza bir el atma olmasa da taşınmazın bir düzenleyici işlem ile kullanılamaz hale getirilmesi ve bu durumun süreklilik kazanması hukuki el atma olarak kabul edilmektedir.

Son Yazılar

YABANCILARIN ÇALIŞMA İZNİ

Genel Olarak; Türkiye’de çalışacak yabancıların her türlü çalışma izinlerinin verilmesi, sınırlandırılması, iptali, çalışma izninden muaf tutulacak yabancılar ile bildirim yükümlülüklerine

Devamını Oku