0232 347 39 49
info@ortapinar.com

HUKUKİ EL ATMA DURUMUNDA NELER YAPILABİLİR ?

Hukuki el atma durumlarında ilgili idareler tarafından maliklerin mülkiyet haklarına getirilen bu kısıtlamalar imar uygulamaları ile giderilebilir. İmar planlarının kabulü sonrasında hazırlanan imar programlarında imar planlarının ne şekilde uygulanacağı belirlenir. Belirli süreler içerisinde parselasyon ya da kamulaştırma yapılarak, planlama bölgesinde kalan kamusal alanlar kamu eline geçirilebilir. 2019 yılında 3194 sayılı İmar Kanununda yapılan değişiklikler gereği artık 5 yıl içerisinde bu uygulamaların yapılması kanuni zorunluluk haline getirilmiştir.

Bu anlamda yetkili idarece yapılacak parselasyon ile bütün taşınmaz maliklerinden düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılarak kamusal alanlar oluşturulacak, maliklere de dağıtım sonucunda yapı yapmaya elverişli taşınmaz tahsis edilecektir. Bu şekilde kamusal kullanımlar düzenleme ortaklık payından bütün maliklerden eşit olacak şekilde karşılanarak oluşturulmuş olacaktır. Ayrıca doğrudan kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Böylelikle kamusal kullanımlara ayrılan taşınmazlar bedeli verilerek kamu eline geçirilmiş olur.

İdareler tarafından bu yollar izlenmez ise maliklerce hukuki el atma durumunda izlenebilecek birkaç farklı idari başvuru ve dava süreci vardır. 

Öncelikle idari başvuru yolları denenerek hukuki el atma durumunun ortadan kaldırılması talep edilebilir. Bunun için plan değişikliği talep edilerek (örneğin eğitim alanı olarak belirlenen bir alanın konut alanına ayrılması talebi ..gibi ) taşınmaza yönelik olarak öngörülen kamusal kullanımın kaldırılması talep edilebilir. Bu yol çok etkili bir yol değildir. Öncelikle Şubat/2020 yılında yapılan imar kanunu değişikliği ile parsel bazında plan değişikliği yapılma imkanı ortadan kaldırılmıştır. Bu nedenle parsel bazında yapılacak bu tarz başvurular kanuna aykırı nitelik taşımaktadır. 

Diğer taraftan, bu kanun değişikliği yapılmadan önce de idarelerce, parsel bazında kamusal kullanımların kaldırılması yolunda talepler genelde reddedilmekteydi. Çünkü planlama bölgesel anlamda eşdeğer bir kamusal alan ayrılması gerekliliği planlama esaslarının bir gereğidir. Kabul edildiğinde dahi herhangi bir şekilde dava konusu edildiğinde mahkemelerce kamusal kullanımın kaldırılması yolundaki plan değişikliği kamu yararı gereği genelde iptal edilmekteydi. Bu arada bu konuda istisnai durumların var olduğu da ifade edilmelidir.

İkinci bir yol olarak malikler tarafından parselasyon yapılması talebiyle idari başvuruda bulunabilir. Bu yol taşınmazın bulunduğu bölgenin değerli olması halinde o bölgeden herhangi bir taşınmaz sahibi olmak isteyen kişilerce denenebilir. İdareler tarafından 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca parselasyon yapılması zorunluluktur. Bu idari açıdan bir görevdir. İdarelerin bunu yapmamaları, yapmak istememeleri, yapılması taleplerini reddetmeleri kanunen uygun değildir. Ayrıca bu konuda 3194/18. maddeye süre sınırlaması konulmuştur. İdare tarafından uygulama imar planının kabulü sonrasında 1 yıl içerisinde parselasyon yapılması zorunludur. Taşınmazını kullanmak isteyen malikler idareden parselasyon yapılmasını talep edebilir. İdarece talep kabul edilirse parselasyon sonucunda maliklere plan kapsamında inşaat yapmaya elverişli farklı bir taşınmaz tahsis edilir. 

Farklı bir yol olarak, taşınmaz malikleri imar planında kamusal alanda kalan taşınmazlarının kamulaştırılmasını talep edebilirler. Başvuru iki şekilde olabilir. İmar planı henüz yeni kabul edilmişse imar programına alınması talebiyle başvuruda bulunulabilir. İdarece 3194 sayılı İmar kanunu uyarınca imar planının kabul edilmesinden sonra imar planını hayata geçirmek üzere 5 yıllık imar programı kabul edilir. Bu program dahilinde 5 yıl boyunca uygulama yapılır. Malikler tarafından bu programa alınması talep edilebilir. Diğer taraftan, taşınmaz uzun süre kamusal alanda kalmış ise doğrudan kamulaştırılması talebiyle başvuruda bulunulabilir. 

İlgili idareler tarafından belirli süreler içerisinde parselasyon ya da kamulaştırma yapılarak, planlama bölgesinde kalan kamusal alanlar kamu eline geçirilmelidir. Bu husus daha önce yargı kararlarıyla süreye tabi tutulurken 2019 yılında 3194 sayılı İmar Kanununda yapılan değişiklikler gereği artık 5 yıl içerisinde bu uygulamaların yapılması kanuni zorunluluk haline getirilmiştir. Bu anlamda malikler tarafından parselasyon yapılması, imar programına alınması, kamulaştırma yapılması talepleriyle yapılacak başvurular ilgili idarelerce karşılanmalıdır. 

Yetkili idarelere yapılan parselasyon, imar programına alınması, kamulaştırılması talebiyle yapılan başvuruların reddi halinde dava açılabilir. İdare mahkemeleri bu davaları büyük olasılıkla iptalle sonuçlandırır. İdarelerce mahkeme kararı gereği parselasyon yapılması, taşınmazın kamulaştırılması ya da imar programına alınması süreci başlatılır. 

Taşınmaz maliklerince açılan tazminat davalarında taşınmazların bedelinin ödenmesi yolunda verilen yargı kararları dikkate alındığında, iptal davasını kazanma oranı neredeyse kesin de olsa, bu süreç artık etkili bir süreç olmaktan çıkmıştır. Kamulaştırma bedelinin alınması süreci uzamaktadır. Ancak yeni kabul edilen ve henüz kamulaştırma zorunluluğu söz konusu olmayan taşınmazlara yönelik olarak imar programına alınması yolundaki başvuru süreci denenebilir.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin

Son Yazılar

YABANCILARIN ÇALIŞMA İZNİ

Genel Olarak; Türkiye’de çalışacak yabancıların her türlü çalışma izinlerinin verilmesi, sınırlandırılması, iptali, çalışma izninden muaf tutulacak yabancılar ile bildirim yükümlülüklerine

Devamını Oku